fbpx

Iako bi uz svaki novi stan morali da izgrade i jedno parking mjesto, banjalučki investitori godinama unazad uspješno zaobilaze zakone dovijajući se na najrazličitije načine i gotovo bez problema dobijaju građevinske dozvole. Istovremeno, čini se i da su nadležne institucije digle ruke od pokušaja da se ovoj višedecenijskoj praksi napokon stane u kraj ili im “gledaju kroz prste”, što je, kao rezultat, dalo potpuni kolaps u saobraćaju u kojem hiljade građana svakog dana kruže po naseljima tražeći mjesto za svoj automobil.

Piše: Andrijana Pisarević; Foto: Pixabay

Sagovornici portala eTrafika govore da je javna tajna da ogroman broj novoizgrađenih objekata unazad dvadesetak godina nije ispunio uslove za dobijanje građevinske i upotrebne dozvole. Prema njihovim riječima, na terenu investitori uvijek obezbijede urednu dokumentaciju, a onda prilikom izgradnje mijenjaju stavke u projektu, najčešće one koje regulišu obezbjeđivanje dovoljno parking mjesta za sve kupce stanova i poslovnih prostora, kako bi smanjili troškove i povećali zaradu.

Veliki broj zgrada ne ispunjava uslove

Istraživanje našeg portala pokazalo je da jedan od načina kako investitori “zakamufliraju projekat” jeste, da spajaju u nacrtu manje stanove u jedan veći da bi smanjili broj nužnih mjesta za parking, da bi ih kasnije “na terenu” razdvojili i prodavali pojedinačno. Neki od njih računaju na mogućnost parkiranja na javnim površinama, spasavajući se tako obaveze da ga obezbijede. Sve se ovo radi kako bi prodali što više stanova i napravili što veću zgradu, a da ne gube dragocjeni prostor za preskupo pravljenje parkinga napolju. Pojedini grade garaže ispod zgrade i nude stanarima da ih kupe po izuzetno visokim cijenama ili da se “snađu” za parking napolju. Kako to većina ne može da priušti, ostaju osuđeni na kruženje po naselju, dok je investitor čist, jer parking postoji, samo je skup.

Milija Radović

Sve ovo je uzrok zašto je Banjaluka postala tijesna za toliko automobila, a Milija Radović, zamjenik direktora Agencije za bezbjednost saobraćaja RS, naglašava da se broj registrovanih vozila za manje od deset godina povećao za više od 22.000. Na kraju 2020. godine u Banjaluci je bilo 78.996 registrovanih vozila, a 2011. godine ih je bilo 56.562. Istovremeno, pod naplatom je tada u gradu bilo 2.500 parking mjesta, dok je danas nešto manje od 4.900.

“Problem u Banjaluci je jasan — velika je cirkulacija ljudi koji žive u centru grada, oni koji dolaze tu da rade, kao i dnevni priliv onih koji borave tu poslovno, zbog zdravlja, pregleda i tako dalje. Protok saobraćaja je ogroman, a borba za malobrojne parkinge je mučna i iscrpljujuća. Istovremeno, investitori koji zidaju nove zgrade rade tako da bi ih najradije pružili i po trotoarima da mogu. Bolje je povećati broj kvadrata stanova, nego ostaviti parče livade za besplatan parking. Jasno je ko je tu odgovoran. Kriv je Grad koji upravlja prostorom i odlučuje šta će se raditi. Da me ne shvatite pogrešno, to je radila prošla vlast kao što čini i ova, nema tu neke razlike i ne bavimo se pitanjima političkih strukutra“, kaže Radović.

Pomenuto stanje utvrdile su i gradske inspekcije koje su do sada utvrdile da veliki broj zgrada ne ispunjava propisane uslove. Prema dokumentaciji, koja je u posjedu portala eTrafika, među njima se izdvajaju Starčevica Jug 2 i Jug 3 gdje je u dvije ulice izgrađeno pet stambeno-poslovnih objekata sa 243 stana i 39 poslovnih prostora sa samo 39 javnih parking mjesta. Parking mjesta u podrumima prodaju se po cijenama višim od 15.000 maraka što je za većinu stanara preskupo, pa se borba za rijetka mjesta na površini nastavlja.

Posebno je problematičan poslovno stambeni objekat u Gundulićevoj ulici, u kojem je izgrađeno nekoliko stotina stanova sa samo 60 parking mjesta na površini, dok je u podrumu već 15 godina prazno 210 parking mjesta jer je nešto “zakočilo” između investitora u GP “Krajina” i gradske administracije. Da situacija bude gora, u ovom dijelu grada nalaze se mnogobrojni poslovni objekti, sudovi, Tužilaštvo i drugi, gdje svakodnevno dolaze stotine zaposlenih i sa stanarima se bore za posljednje slobodno mjesto.

“Najveća tragedija je što se ispod zgrada nalazi više od 200 praznih parkinga, a tu je najavljena zajednička garaža za potrebe stanara i grada. Nevjerovatno je da niko nema volje da to riješi, a Grad je sufinasirao izgradnju tih garaža. Umjesto toga, svima nam se ‘prevrće stomak’ kada se vraćamo kućama, jer znamo da ćemo kao kopci provesti sat vremena u potrazi za nekim malim ćoškom za parking“, rekao nam je jedan od stanara Gundulićeve.

Kako je potvrđeno za naš portal, posebno zanimljiva je situacija u ulici Dragana Bubića gdje je preduzeće „Golden kard“, koje je ujedno bilo i investitor u gradnji stambenog bloka, nelegalno naplaćivao parking stanarima u blizini osam novoizgrađenih lamela. Napravili su privremeni parking, postavili rampu i naplaćivali mjesečne parking karte, zbog čega je protiv njih podnesena krivična prijava.

Istražujući problem parkiranja u Banjaluci, saznali smo da je u jednoj zgradi investitor za potrebe tehničkog prijema iznajmio dizalice za automobile koje su stvorile privid parkinga na dva nivoa, a koje su misteriozno nestale nakon što je zgrada dobila potrebne dozvole i uselila prve stanare. Da stanje u Banjaluci ne ide na bolje dokazuje i planiranje još 5.000 kvadrata prostora od Ekvatora do Narodnog pozorišta, što će dodatno zakomplikovati situaciju u centru.

Pojačati kontrolu

Vještak arhitektonsko-građevinske struke Branka Milićević kaže da se prema važećim pravilnicima, urbanističkim i regulacionim planovima planira potreban broj mjesta za nove sadržaje i namjene, a problem parkiranja se mora riješiti na pripadajućoj parceli. Ako se gradi neki objekat, kaže ona, planirano je koliko mora biti obezbijeđenih parking mjesta u skladu sa kvadraturom, bilo da se radi o stambenoj ili poslovnoj zgradi.

Branka Milićević

“Treba da se pojača kontrola prilikom izdavanja upotrebne dozvole da bi se vidjelo šta je projektovano na papiru, a šta se realizovalo u izgradnji, te da li ima odstupanja. Najveći problem je što se stan i parking ne kupuju u paketu, jer su cijene parking mjesta u podrumu toliko skupe da ih ljudi sebi ne mogu priuštiti. Zbog toga stanari parkiraju vani, a podrumi su poluprazni, jer nisu imali novca da kupe te prostore. Najbolje rješenje bi bilo da se napravi balans u cijenama, pa da ljudi mogu kupiti mjesta u garažama, a da se pojača kontrola prilikom izdavanja upotrebne dozvole“, kaže Milićevićka za eTrafiku.

Ona govori da se potencijalno rješenje trenutne situacije može pronaći u obaveznoj kupovini parking mjesta uz svaki stan.

“Iako je cijena kvadrata stambenog prostora u posljednje vrijeme rapidno porasla i, pretpostavljam, dosegla svoj vrhunac, a nju prati i cijena garažnog prostora, mišljenja sam da je potrebno napraviti balans kako bi oni bili dostupniji kupcima. Svakako bih preporučila, ukoliko to mogućnosti dozvoljavaju, da se uz stambenu jedinicu kupi i garažni prostor, jer je to jedini način da kupac obezbijedi siguran parking u svakom trenutku. Stanari koji ih ne kupe i ’računaju’ na parking obezbijeđen na nivou bloka, moraju biti svjesni da će potrošiti mnogo živaca svakog dana“, kaže Milićevićka.

Bojana Vranješ Čorokalo

Advokat Bojana Vranješ Čorokalo kaže da je odredbom Pravilnika o opštim pravilima za parcelaciju, regulaciju i izgradnju iz 2015. godine, definisano da za parkiranje vozila za sopstvene potrebe, vlasnici porodičnih i stambenih objekata, svih vrsta, po pravilu obezbeđuju prostor na sopstvenoj građevinskoj parceli, izvan javne saobraćajne površine, i to jedno parking ili garažno mjesto na jedan stan. Odredbom Pravilnika o opštim pravilima urbanističke regulacije i parcelacije je definisano da se za parkiranje vozila na građevinskoj parceli stambenog objekta obezbjeđuje prostor, izvan površine javnog puta, i to jedno parking ili garažno mjesto na jedan stan.

Vranješ Čorokalo kaže, da u praksi nisu rijetke tužbe zbog odstupanja kod izgrađenog stambenog objekta u odnosu na projektno tehničku dokumentaciju. U tim postupcima neophodno je angažovati vještake koji će utvrditi sva odstupanja i kvantifikovati ih. Trošak sudskih taksi i vještaka snosi tužilac, a ukoliko presuda bude u njegovu korist onda je tužena strana (investitor) dužna da mu plati sve troškove postupka.

Naši ostali sagovornici su složni da je za ovu situaciju najodgovornija slaba kontrola gradske administracije koja decenijama toleriše iživljavanje investitora i gleda im kroz prste dok cijene kvadrata rastu ka nebu.

Prazne garaže balast investitorima

Veljko Jarić

Muke sa usklađivanjem broja parkinga i stanova, na svoj način riješio je Veljko Jarić, vlasnik banjalučke kompanije „Aragosta invest“. Jarić za eTrafiku kaže, da je problem riješio na način da stan prodaje samo ukoliko uz njega kupac uzima i parking mjesto. On objašnjava da je godinama unazad imao glavobolje sa kupcima koji kupe stan bez parkinga, a onda se bune što nemaju gdje da ostave svoje automobile.

“Svako izgrađeno parking mjesto moram da prijavim kao imovinu, da plaćam porez na njega, naknadu za struju i održavanje i tako dalje. To su visoki troškovi na izgrađeno i neprodato mjesto koje stoji upražnjeno. Svi znamo da u gradu imamo prazne garaže u zgradama u kojima se prodaju stanovi bez parkinga, a napolju oko zgrade se parkiraju gdje stignu. Čak su u nekim ulicama kompletne trake zatvorili da bi se parkirali, poput Ulice Boška Tošića. Ja to sebi više ne dozvoljavam. I riješio sam se glavobolje. Naravno, nije ovo pravilo potpuno nefleksibilno, jer se dešava da ljudi koji kupe velike stanove, uzimaju i po dva ili tri parking mjesta, pa onda za one manje prihvatimo da ih prodamo bez garaže. Na kraju se to uglavnom izniveliše“, objasnio je Jarić.

On priča, dok je prodavao stanove odvojeno od parkinga, da su pojedina parking mjesta bila prazna po 15 godina. Jarić govori da shvata situaciju, jer ljudi kupe stan na kredit koji onda treba dugo otplaćivati, a da se opterete još i parking mjestom, mnogi jednostavno ne mogu da izdrže.

“Od čega da čovjek živi ako ima mala primanja? Za taj novac mogu namještaj da kupe. Zato mnogi kupuju pakring kad im već ističe kredit. Recimo, nekim kupcima omogućimo da parking mjesto plate dvije ili čak i tri godine poslije useljenja u zgradu, odobrimo i plaćanje na rate bez kamata. Mnoge sam parkinge u garaži i tako prodao“, kaže on.

Za objekte gdje nema realne mogućnosti da se izgradi dovoljno parkinga, obično se grade podzmene garaže na minus jedan, plus parkiranje na površini parcele.

„Kada i na taj način ne dobijemo dovoljno mjesta, dužni smo da idemo na minus dva, čak i na minus tri. Te garaže je veoma teško napraviti i izuzetno su skupe. U zgradi u ulici Stepe Stepanovića sam išao na minus dva i gradio šipove kako bih obezbijedio jamu, a samo to je koštalo oko 450.000 maraka. Gdje je tu beton, hidroizolacija i sve ostalo što ide. I onda treba da prodajem garažu za 1.000 maraka plus PDV. Nema tu zarade, tražim samo način da pokrijem troškove izgradnje”, kaže Jarić.

On dodaje da na lokacijama gdje nema mogućnosti da se obezbijedi parking, urbanisti uzmu u obzir i dozvole gradnju ako je u neposrednoj blizini javni parking i tako investitoru progledaju kroz prste. Međutim, kaže on, postoje određena pravila koja bi se morala poštovati, ali se to ne dešava, o čemu ne želi da razgovara, jer time treba da se bave nadležni organi, a ne investitori.

Investitori pokušavaju da zloupotrijebe pravila

U Gradskoj upravi Banjaluka kažu, da bi investitor dobio građevinsku dozvolu potrebno je da ispuni uslove propisane u Zakonu o uređenju prostora i građenju, drugim posebnim zakonima, podzakonskim aktima, kao i prostorno-planskom dokumentacijom (regulacionim planom) za navedenu lokaciju.

“Uslovi koje treba ispuniti su mnogobrojni i specifični za svaku lokaciju tj. isti su definisani regulacionim planom kao što su vertikalni i horizontalni gabariti, oblik objekta, položaj na parceli, veličina parcele, udaljenost od susjednih objekata, infrastrukture neophodne za funkcionisanje planiranog objekta i slično. Pravilnikom o opštim pravilima urbanističke regulacije i parcelacije definisano je da se za parkiranje vozila na građevinskoj parceli stambeno-poslovnog objekta obezbjeđuje prostor za jedno parking ili garažno mjesto na jednu stambenu jedinicu, a za poslovne sadržaje u sklupu objekta broj potrebnih parking mjesta obezbjeđuje se u zavisnosti od poslovne djelatnosti”, kažu u Gradskoj upravi.

Navode dalje, da banka, zdravstvena, poslovna, obrazovna ili administrativna ustanova moraju da imaju jedno parking mjesto na 70 m2 prostora koji se koristi, pošta na 150 m2, trgovina na malo na 100 m2, ugostiteljski objekat jedno mjesto na osam stolica, hotel jedno na deset kreveta, pozorište ili bioskop jedno na 30 gledalaca, sportska hala jedno na 40 gledalaca, dok proizvodni, magacinski i industrijski objekat treba da ima jedno mjesto na 200 m2  prostora koji se koristi.

„Urbanističko-građevinska inspekcija po zaprimljenim predstavkama fizičkih ili pravnih lica iz oblasti građenja, vrši inspekcijski nadzor, te zapisnikom konstatuje činjenično stanje. Po utvrđenom činjeničnom stanju, ako postoje nepravilnosti i nezakonitosti ista pokreće upravni postupak donošenjem rješenja, te pokreće prekršajni postupak izdavanjem prekršajnih naloga“, rekli su u Gradskoj upravi.

U Ministarstvu prostornog uređenje, građevinarstva i ekologije Republike Srpske, kažu da su odlučujući po izjavljenim žalbama prvostepenih organa u postupku izdavanja građevinskih dozvola ili lokacijskih uslova, uočili, da u posljednje, vrijeme investitori zgrada pokušavaju da zloupotrijebe pravila, odnosno, da se vrlo često u okviru građevinske parcele ne obezbjeđuje potreban minimalni broj parking mjesta.

“U posljednje vrijeme ima sve više primjedbi kupaca, odnosno etažnih vlasnika, da investitori zgrade prodaju parking mjesta oko zgrade, što je sporno jer se radi o zajedničkoj imovini svih etažnih vlasnika. Veliki je broj načina na koji investitori pokušavaju da zaobiđu zakonske odredbe, ali u tim namjerama ne bi mogli uspjeti bez podrške onih koje angažuju za izradu tehničke dokumentacije, revidenata tehničke dokumentacije i naravno zaposlenih u organima uprave u jedinicama lokalne samouprave, u odjeljenjima za prostorno uređenje, u okviru kojih se izdaju građevinske dozvole i lokacijski uslovi. Naravno, tu je značajna uloga i urbanističko-građevinske inspekcije koja je ovlaštena da spriječi nezakonite radnje i može inicirati poništenje građevinske dozvole, ali to se obično ne dešava ili se dešava kad se objekat izgradi pa se osporava upotrebna dozvola, zbog čega imamo dosta završenih zgrada bez upotrebne dozvole, zbog čega opet ispaštaju kupci, odnosno etažni vlasnici, jer ne mogu uknjižiti svojinu na svoje ime. Кrajnji cilj investitora je uvijek motivisan ekstra profitom i zaradom i u najvećem broju slučajeva takva postupanja se ne mogu opravdati, jer negativne posljedice snose krajnji kupci, pošto dobijaju nekvalitetne objekte sa nehumanim uslovima stanovanja i parkiranja“, kažu u ovom ministarstvu.

Kupci često budu obmanuti

Na pitanje da li je bilo žalbi građana odgovorili su potvrdno, ističući da su se žalili i oni, ali i susjedi tih objekata.

“Kupci vrlo često budu obmanuti ili prevareni, za svoje pare ne dobijaju ono što su platili, a što je najgore to se uglavnom ne može popraviti, osim da se poruši objekat ili neki njegovi dijelovi, što je opet, uglavnom, u našim uslovima teško izvodljivo. Svjedoci smo, skoro svakodnevnih, pisanja u medijima gdje se govori o raznim prevarama ili obmanama investitora prema kupcima stanova koji su povjerovali i bili obmanuti, pa čak i od strane nekih notara koji su prilikom sačinjavanja ugovora, naklonjeni investitorima i vrlo često kupce ne upozore na bitne činjenice ili to ne urade na uvjerljiv način, tako da su pojedine odredbe tih ugovora uglavnom na štetu kupaca“, kažu u pomenutom ministarstvu.

Napiši komentar